엿새 앞으로 다가온 새해부터 '재건축 초과이익 환수제'나 '분양권 양도세 강화' 등 일련의 부동산 투기 억제책이 시행된다.
특히 다주택자 양도세가 강화되는 내년 4월이 집값 안정화 여부의 분수령이 될 전망이다.
먼저 참여정부 당시 도입됐다가 박근혜정부 초반인 2013년부터 유예돼온 재건축 초과이익 환수제가 내년 1월부터 부활된다. 재건축 이후 정상 주택 가격 상승분을 넘어서는 이익의 일부를 환수하는 제도로, 내년 1월 이후 관리처분계획 인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 대상이 된다.
올해 부동산 시장 과열의 진원지로 서울 강남권의 초대형 재건축 단지가 공공연히 지목돼온 만큼, 이번 제도 부활로 재건축 사업 과열 현상은 당분간 주춤하게 될 것으로 예상된다.
양도소득세 기본 세율도 내년부터 곧바로 상향 조정된다. 3억~5억원 아파트의 기본 세율은 기존 38%→40%, 5억원 초과 아파트는 40%→42%로 각각 2% 오른다.
내년 1월부터는 분양권 전매시 내야 하는 양도세도 강화된다. 서울 25개구 전역과 과천·성남·하남·고양·화성(동탄2)·남양주에 광명까지 경기 7개시, 해운대·연제·수영·동래·남구에 부산진·기장까지 부산 7곳, 여기에 세종시까지 40곳이 대상이다.
지금까지는 보유 기간에 따라 양도세를 냈지만, 앞으로 이들 지역에선 보유 기간에 관계없이 일률적으로 50%의 양도세를 내게 돼 분양권 매물 자체가 찾아보기 힘들 것으로 전망된다.
연소득을 기준으로 대출을 제한하는 이른바 '신(新)DTI(총부채상환비율)'도 내년 1월부터 적용된다. 주택담보대출 이자뿐 아니라 원금까지 상환 부담에 포함되면서, 대출 가능한 금액이 크게 줄어들 것으로 예상된다.
그동안 각종 규제의 사각지대에 있던 오피스텔 투자도 발이 묶일 전망이다. 내년 1월 25일부터는 오피스텔 분양권 전매가 조정대상지역에서도 소유권 이전등기까지 전면 금지된다. 300가구 이상 오피스텔은 인터넷 청약도 의무화된다.
임대사업자들의 대출 문턱도 높아진다. 내년 3월부터 부동산 임대업 여신심사에 'RTI'(임대업 이자상환비율)가 적용돼, 일정 기준을 넘지 못하면 대출이 제한된다. 상가 투자 등 수익형 부동산 대출에 영향을 미치게 될 것으로 보인다.
부동산 시장 안정화 여부를 가를 분수령은 뭐니뭐니해도 양도세 중과세가 부활하는 내년 4월이다. 앞서 정부가 8.2대책에서 예고한 대로, 내년 4월 전까지 집을 팔지 않은 다주택자는 보유 규모에 따라 더 많은 양도세를 물게 된다.
국토교통부 박선호 주택도시실장은 "2주택자의 경우엔 현행 기본세율 6~40%에서 10%의 가산세를 물어 16~50%가 된다"며 "3주택 이상일 경우엔 20%p를 가산해 26~60%를 물게 된다"고 설명했다.
다주택자들이 '버티기'에 나설 경우엔 '최후의 카드'로 꼽히는 보유세 인상 논의도 지방선거를 전후해 불붙을 것으로 예상된다. 정부는 조세재정개혁특별위원회 논의를 통해 '조세 형평성' 차원에서 보유세 개편 방안을 검토한다는 방침이다.
현행 세금 체계에선 굳이 집을 내놓을 필요를 느끼지 못한 다주택자들이 양도세 중과세 이전에 어떤 판단을 내릴지, 또 당국이 내년초에 어떤 '시그널'을 던질지가 주목된다.
보유세 인상 가능성이 높다고 판단되면 양도세 중과세 이전에 매물이 쏟아질 개연성이 큰 반면, 당국의 보유세 추진 의지가 약하다고 여기면 버티기 국면이 이어질 수 있기 때문이다.
'버티기' 국면이 계속될 경우엔 다주택자들의 심리적 부담이 세입자들에게 전가될 우려도 크다. 참여연대 민생희망본부 김주호 간사는 "계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 세입자 보호 방안이 미뤄진 상태"라며 "정부의 투기 근절 의지가 미온적일 때는 상당히 우려스러운 상황이 연출될 수 있다"고 지적했다.
2017-12-26